Thị trường bất động sản đang ở trạng thái chờ
	Nguồn cung lẫn sức cầu thị trường bất động sản sụt giảm đáng kể
	Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản

Những tín hiệu tích cực

NHNN đã chính thức ban hành văn bản hướng dẫn triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Theo đó, lãi suất cho vay áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm; lãi suất cho vay áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 đối với người mua nhà là 8,2%/năm.

Ngay sau hướng dẫn của NHNN, bốn NHTM Nhà nước đã có văn bản triển khai thực hiện. Chẳng hạn Agribank vừa thông báo dành 30 nghìn tỷ đồng để triển khai chương trình tín dụng ưu đãi lãi suất đối với nhà ở xã hội. Đối tượng vay vốn theo chương trình là chủ đầu tư dự án và người mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thuộc danh mục dự án do Bộ Xây dựng công bố theo quy định.

Vốn ngân hàng đã sẵn sàng cho các dự án nhà ở xã hội

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội được triển khai giữa lúc thị trường bất động sản đang khó khăn, nhận được sự hưởng ứng tích cực của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội được NHNN đưa ra là động thái tích cực và có lợi cho thị trường bất động sản, thể hiện trách nhiệm của ngành Ngân hàng trong việc tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Theo đánh giá của ông Châu, với chủ đầu tư các dự án, gói tín dụng này rất đáng quý, bởi với lãi suất 8,7%/năm kéo dài trong 3 năm, doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi thế vốn rẻ hơn so với lãi suất thị trường.

Thực tế, hiện các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại phân khúc bình dân, sản phẩm có giá vừa túi tiền với chỉ số rủi ro thấp cũng chỉ tiếp cận được lãi suất tốt khoảng 11-11,5%/năm, lúc cao điểm có thể lên tới 14%/năm. Với việc được hưởng lãi suất ưu đãi, qua đó các chủ đầu tư có điều kiện giảm giá bán nhà ở xã hội. Mặt khác, thời gian ưu đãi với chủ đầu tư kéo dài 3 năm được đánh giá là hợp lý, phù hợp với tốc độ triển khai một dự án nhà ở xã hội.

“Trong bối cảnh thị trường nhà ở lệch pha cung cầu, thừa nhà giá cao thiếu nhà giá bình dân, việc các doanh nghiệp đăng ký xây nhiều nhà ở xã hội có thể giúp cân bằng lại cán cân cung cầu nhà ở”, ông Châu nhìn nhận.

Cùng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, quan điểm tiếp cận của NHTW là chính xác. chương trình tín dụng 120.000 đồng cho nhà ở xã hội được triển khai mang ý nghĩa rất tích cực phân khúc nhà ở xã hội và lan toả tới cả thị trường bất động sản.

Không chỉ dựa vào tín dụng

Một trong những thông tin mà chủ đầu tư lẫn người mua nhà rất quan tâm, đó là đối tượng thụ hưởng của chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Về vấn đề này, bà Hà Thu Giang – Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN thông tin, khách hàng phải đáp ứng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và chung cư cũ theo quy định của pháp luật cũng như văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng, đồng thời phải đáp ứng các điều kiện vay vốn của NHTM.

Có thể thấy, hiện nguồn vốn từ phía ngân hàng đã sẵn sàng, tiến độ giải ngân sẽ phụ thuộc vào danh sách, danh mục các dự án, điều kiện, đối tượng được Bộ Xây dựng phối hợp với các địa phương công bố trong thời gian tới.

Số lượng nhà ở xã hội đưa ra thị trường hiện nay rất khan hiếm. Thậm chí, gần 2 năm qua, một số địa phương không có dự án nhà ở xã hội mới nào. Ngay như ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mới có một số dự án đã và dự kiến triển khai trong thời gian tới. Vì vậy, để hướng tới mục tiêu có 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 giới chuyên môn cho rằng, cần sự phối hợp đồng bộ của rất nhiều chính sách, huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau, không dồn hết gánh nặng lên kênh tín dụng ngân hàng. Trước mắt là việc giải quyết vướng mắc trong quy trình thủ tục, giấy tờ để thực hiện một dự án nhà ở xã hội.

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, khâu quy trình thủ tục xây dựng hiện đang rất “nhiêu khê”, không tạo ra động lực cho các chủ đầu tư dự án. Cụ thể, trình tự thủ tục về đầu tư xây dựng, mua bán nhà ở xã hội rất phức tạp, kéo dài hơn so với nhà ở thương mại; quá trình xác định giá bán, cho thuê còn vướng mắc; chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư nhà ở xã hội chưa hấp dẫn…

Luật sư Nguyễn Tiến Lập - Văn phòng luật sư NHQuang & cộng sự cho rằng, các địa phương phải có trách nhiệm công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư nhà ở xã hội cho các doanh nghiệp để nghiên cứu, đề xuất đầu tư; cân đối bố trí ngân sách địa phương để khuyến khích, ưu đãi thêm để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

“Để phát triển nhà ở xã hội, không chỉ trông chờ chính sách tín dụng, mà còn cần sự chung tay chính sách về ưu đãi thuế để khuyến khích các chủ doanh nghiệp sử dụng lao động kết hợp với doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho công nhân”, ông Lập khuyến nghị.

Vấn đề nữa theo GS. Đặng Hùng Võ, hiện tại chính sách miễn tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội đang tạo áp lực cho địa phương khi khối lượng đất cần cho dự án nhà ở xã hội tương đối lớn. Chính vì vậy, nhiều địa phương giao đất “khỉ ho cò gáy”, không đảm bảo cơ sở hạ tầng cho việc xây dựng nhà ở xã hội.

Do đó, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất cần cân nhắc xem lại chính sách này, theo hướng giảm tiền sử dụng đất. Bởi thực tế, tác động của giá đất vào giá căn hộ chung cư nhà ở xã hội không nhiều, chỉ khoảng 10%. Mặt khác, với những khu đất giá trị cao, cần tính toán lấy tiền từ giá trị đất tăng thêm để phát triển nhà ở xã hội, từ đó giảm áp lực cho kênh tín dụng ngân hàng. Vì giá trị đất của khu vực có dự án đầu tư thường sẽ tăng lên rất nhiều lần.