Kinh doanh bất động sản 2019: Gạn lọc cơ hội giữa thị trường nhiều thách thức
	Để đầu tư có hiệu quả cao

Bất động sản dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn khi tín dụng bị siết chặt hơn

Mùa đại hội cổ đông đã đi qua giai đoạn cao điểm với hơn 900 DN tổ chức trong tháng 4. Đáng chú ý, hầu hết DN đặt kế hoạch kinh doanh thấp hơn mức tăng trưởng năm 2017 - 2018. Theo ước tính sơ bộ của Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM, tốc độ tăng trưởng tổng doanh thu kế hoạch của 925 DN niêm yết đã giảm dần từ mức 26% năm 2017, xuống 18% vào năm 2018 và 17% vào năm 2019. Mức tăng trưởng LNTT kế hoạch đồng thời giảm dần từ 40% trong năm 2017, xuống còn 31% vào năm 2018 và xuống còn 12% vào năm 2019.

Trong đó, nhóm cổ phiếu BĐS có sự suy giảm đáng kể về lợi nhuận, trong khi tất cả những thông tin liên quan đến chính sách đất đai thời gian qua ít nhiều có ảnh hưởng tâm lý của NĐT. Theo đó, trong ngắn hạn, giới phân tích cho rằng nhóm cổ phiếu BĐS sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức hơn cơ hội. Ngoại trừ một số cổ phiếu BĐS thuộc phân nhóm Khu công nghiệp được cho là hưởng lợi trong tình hình Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đang căng thẳng.

Điểm sáng duy nhất của nhóm cổ phiếu BĐS là tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì mức tốt cho đến thời điểm này. Nhu cầu đối với các phân khúc từ thấp đến trung cấp vẫn đang tăng lên, trong khi nguồn cung bị thắt chặt do yếu tố pháp lý của dự án. Tuy nhiên, theo báo cáo của Công ty quản lý Quỹ APS, nguồn cầu BĐS, thời gian gần đây có sự góp mặt của NĐT nước ngoài lớn, đặc biệt các NĐT đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc. Tuy nhiên nguồn cầu này sẽ kéo dài được bao lâu vẫn đang là câu hỏi lớn còn bỏ ngỏ.

Về nguồn cung BĐS, từ đầu năm 2019 đến nay thị trường chứng kiến sự giảm tốc rõ rệt. Dù rằng nhiều chủ đầu tư vẫn công bố họ đang có rất nhiều dự án đã được chuẩn bị, nhưng chưa nhìn thấy sự tăng trưởng trở lại của các dự án BĐS trong thời gian tới, trừ các dự án của các tập đoàn lớn, nhưng số này rất ít.

Đồng thời, cơ hội này chỉ dành cho những nhà phát triển có quỹ đất sẵn sàng triển khai. Một điểm đáng lưu ý nữa là NHNN hiện nay vẫn kiên định với mục tiêu ổn định hệ thống ngân hàng và dùng vốn ngân hàng cho vay đầu tư dài hạn hay kiểm soát chặt dòng vốn vào BĐS kể cả NĐT lẫn người mua. Do đó, khó có thể kỳ vọng thanh khoản của thị trường BĐS đột phá trong năm 2019 này.

Thế nên, giới chuyên môn vẫn có một lời khuyên chung dành cho NĐT ở nhóm cổ phiếu BĐS là “cần tích lũy cổ phiếu BĐS một cách chọn lọc”.

Thừa nhận sự khó khăn của DN BĐS, một đại diện của CTCK KIS Việt Nam nhận định, dưới góc độ cổ phiếu BĐS, lợi nhuận của DN sẽ tác động đến giá trị cổ phiếu trên thị trường hiện tại.

Bởi lẽ, các DN BĐS không còn nhiều đất để vùng vẫy như những năm trước, trong khi đó, việc nuôi một bộ máy cồng kềnh sẽ khiến công ty rơi vào thế khó. Chưa kể, tình trạng pháp lý của các dự án hiện đã trở nên phức tạp hơn rất nhiều. Xu hướng này có thể sẽ tiếp tục lan sang năm 2020, gây ra sự thiếu hụt nguồn cung và khi nguồn cung thiếu thì việc tạo ra lợi nhuận cũng như giá trị cổ phiếu trong mắt NĐT đều rất thấp.

Nhìn chung, tỷ suất lợi nhuận gộp trung bình của nhóm cổ phiếu BĐS nói chung chỉ ở mức khoảng 25-30% và đang có xu hướng giảm dần xuống mức 20% trong năm 2019. Tỷ lệ P/E trung bình của ngành là 13 lần, có thể được coi là tương đối thấp và hợp lý hơn so với trước đây. Có điều, như đã nói ở trên, thị trường BĐS vẫn phải đối mặt với rủi ro pháp lý chưa được giải quyết.

Do vậy, nếu vẫn còn ưa thích đầu tư nhóm cổ phiếu này, NĐT buộc phải lựa chọn các công ty có khả năng tài chính mạnh, ổn định pháp lý và khả năng triển khai dự án tốt. Yếu tố chính mà NĐT cần xem xét là doanh số chưa ghi nhận dự kiến cho năm 2019 và định giá.

Còn trong danh mục hiện tại, việc tái cấu trúc và bán tài sản cũng sẽ là yếu tố NĐT nên chú ý. Trong đó, một số nhóm cổ phiếu đang có dự án chạy được gồm cổ phiếu HDG (Dự án trong quá khứ như Dragon City, NoongTha, hay dự án mới là Greenlane); DIG kỳ vọng khởi công Đại Phước - 23ha đất thương phẩm và DXG có kế hoạch khởi động dự án quy mô nhỏ như: Lux Star, Lux Riverview, Sunview Garden, Opal Skyview, Opal Boulevar và Gem Riverside. VHM cũng được đánh giá là có năng lực tốt với các dự án VinCity quy mô lớn, bao gồm Ocean Park, Sportia và Grand Park.